Medlemmer av Huseierne får alltid en gratis halvtimes konsultasjon hos vårt firma – ta kontakt i dag om du har behov for bistand!
Hva er eiendomsrett?
Eiendomsrett er den rett man som eier av eiendommen har til å råde faktisk og rettslig over den. Rettslig rådighet knytter seg til juridiske disposisjoner som for eksempel retten til å selge eller pantsette eiendommen. Faktisk rådighet knytter seg til retten til å faktisk utnytte og bruke eiendommen. I dette ligger at eieren også kan nekte andre å bruke eller utnytte eiendommen uten eierens samtykke.
I norsk rett er eiendomsretten blant annet vernet gjennom Protokoll I til Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) art. 1 som stadfester:
«Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper.
Bestemmelsene ovenfor skal imidlertid ikke på noen måte svekke en stats rett til å håndheve slike lover som den anser nødvendige for å kontrollere at eiendom blir brukt i samsvar med allmennhetens interesse eller for å sikre betaling av skatter eller andre avgifter eller bøter.»
Eiendomsrettens grenser: på bakken, ned i bakken og opp i luften
På bakkeplan følger eiendomsretten eiendommens oppmålte tomtegrenser.
Når det gjelder spørsmålet om eiendomsrettens grenser ned i bakken er dette er spørsmål som stadig blir mer aktuelt. Eksempelvis ved bygging av tunneler vil en konsekvens av dette være at potensielt mange grunneiere vil få tunnelen lagt under sin eiendom. Det samme kan være tilfelle ved bygging av større parkeringshus.
Den alminnelige oppfatningen i dag er at grunneierens eiendomsrett ned i grunnen går så langt ned som han med rimelighet kan tenkes å utnytte eiendommen. Den konkrete vurderingen vil være skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle.
Utgangspunktet er at dersom grunneieren har utnyttet undergrunnen, kan andre bare utnytte samme område dersom de har et særskilt rettsgrunnlag. Dette kan være avtale med grunneieren eller at det foreligger et ekspropriasjonsvedtak fra kommunen. Ved ekspropriasjon har grunneieren imidlertid rett til erstatning, jf. Grunnloven § 105.
Dersom du som grunneier ikke har utnyttet undergrunnen, kan andre «legge beslag» på undergrunnen ved å utnytte den. Offentligrettslige regler i plan- og bygningsloven kan komme inn i slike tilfeller for den som ønsker å utnytte undergrunnen under andres eiendom. De privatrettslige reglene i naboloven vil verne grunneieren i slike tilfeller. Særlig hovedbestemmelsen i naboloven § 2 og § 5 vil være anvendelig.
Naboloven § 2 sier at «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneiedom.» Utnytting av undergrunnen kan være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe på grunneiendommen på overflaten.
Naboloven § 5 sier at «Ingen må setja i verk graving, bygging, spregning eller liknande, utan å syta for turvande føregjerder mot utrasing, signing, risting, steinsprut, lufttrykk og anna slikt på granneeigedom.»
Det er for eksempel i Høyesterett gitt erstatning for rystelsesskader på grunneiendom som følge av utsprengingen av grunnen under eiendommen for etablering av lagerhaller. I den nevnte saken lå lagerhallen 26 meter under kjellergulvet på grunneierens eiendom.
Eiendomsrettems grenser opp i luften er et tema som er blitt svært aktuelt i Norge de siste årene med utbygging av gondoler og byheiser. På samme måte som ved eiendomsrettens grenser ned i grunnen, vil utgangspunktet være at grunneiers eiendomsrett opp i lufta går så langt som eieren med rimelighet kan tenkes å utnytte. Det foreligger imidlertid ikke rettskilder som har fastsatt en bestemt høyde i menter, og eiendomsrettens utstrekning opp i luften er ikke ubegrenset. For eksempel kan man ikke nekte overflygninger over eiendommen.
Nylig behandlet Høyesterett tvisten om gondolbanen i Voss. Du kan lese dommen her. Det fremgår av dommen at en grunneier normalt kan motsette seg føring av ledninger eller taubaner opp til vanlig høyde for slike innretninger over sin eiendom. Høyesterett konkluderte med at oppføringen av gondolbanen krenket grunneiernes eiendomsrett. Grunneierne hadde derfor krav på erstatning. På det høyeste var gondolkabelen i Voss 60 meter over en av grunneierens eiendom.
I Narvik er det foreslått bygging av en byheis som vil gå over en lang rekke eiendommer. Av planinitiativet fremgår det at bunnen av gondolene som minimum vil gå 15 meter over hustakene. Legger man prinsippene i Voss-dommen til grunn ser man at dette vil krenke grunneiernes eiendomsrett opp i luften og eiendommene direkte under traseen vil dermed ha krav på erstatning.
Vårt firma har lang tradisjon med eiendomstvister og ekspropriasjonssaker, og vi står klare til å besvare dine spørsmål i slike sakstypene.
Vi kan kontaktes her.